Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – co trzeba wiedzieć?
Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym nie jest w dzisiejszych czasach niczym nadzwyczajnym. Wiele osób decyduje się na taki krok – zmieniając miejsce zamieszkania, inwestując w większy metraż albo poprawiając swoją sytuację finansową. I choć „hipoteka w tle” może na pierwszy rzut oka wydawać się problemem, to w praktyce sprzedaż takiego mieszkania jest jak najbardziej możliwa. Trzeba tylko wiedzieć, jak się do tego przygotować.
1. Tak, możesz sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym
Właściciel nieruchomości z kredytem hipotecznym nadal pozostaje jej właścicielem – a nie bank. Hipoteka to jedynie zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Dlatego sprzedaż takiego mieszkania jest całkowicie legalna i możliwa, o ile zachowasz odpowiednie kroki formalne.
2. Zaświadczenie z banku – kluczowy dokument
Pierwszy krok? Skontaktuj się z bankiem, w którym masz kredyt, i poproś o zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz warunki wcześniejszej spłaty. Dokument ten zawiera m.in.:
- aktualną kwotę pozostałą do spłaty,
- numer rachunku technicznego, na który trzeba przelać środki,
- informację o ewentualnych opłatach za wcześniejszą spłatę.
Zaświadczenie to najczęściej ważne jest przez 30 dni – więc nie zwlekaj z jego zdobyciem na ostatnią chwilę.
3. Kupujący spłaca Twój kredyt? Tak to działa
Standardowa procedura wygląda tak:
- Kupujący przelewa część środków bezpośrednio na rachunek banku (spłacając Twój kredyt),
- Pozostała kwota trafia na Twoje konto.
Dzięki temu bank wykreśla hipotekę z księgi wieczystej, a Ty możesz przekazać mieszkanie nowemu właścicielowi. Wszystko dzieje się pod okiem notariusza, a całość jest w pełni bezpieczna – również dla kupującego.
4. A co, jeśli kupujący bierze kredyt?
To częsta sytuacja: sprzedajesz mieszkanie z kredytem komuś, kto też finansuje zakup kredytem. Czy to komplikuje sprawę? Trochę – ale da się to ogarnąć. Bank kupującego musi zgodzić się na to, żeby część pieniędzy z kredytu poszła na spłatę Twojego zadłużenia. Czasem wymaga to dodatkowych dokumentów, ale jeśli prowadzisz sprzedaż z dobrym pośrednikiem lub prawnikiem – wszystko jest do zrobienia.
5. Co z hipoteką po sprzedaży?
Po spłacie kredytu Twój bank wystawia tzw. list mazalny – dokument, który pozwala wykreślić hipotekę z księgi wieczystej nieruchomości. To formalność, ale bardzo ważna – bez tego kupujący nie będzie miał czystego tytułu prawnego. Często to on (lub jego notariusz) składa wniosek o wykreślenie hipoteki.
6. Czy możesz zarobić na sprzedaży mieszkania z kredytem?
Tak – jeśli cena sprzedaży mieszkania jest wyższa niż pozostałe saldo kredytu. Różnicę (minus ewentualne koszty sprzedaży i podatki) możesz zatrzymać. To często motywacja do sprzedaży: uwolnienie kapitału i poprawa sytuacji finansowej.
7. Uwaga na podatek od zbycia nieruchomości
Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu (liczonego od końca roku kalendarzowego), możesz być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego (19%). Są jednak sposoby na uniknięcie tego podatku, np. jeśli przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe. Warto to wcześniej skonsultować z doradcą lub księgowym.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to proces, który wymaga odpowiedniego przygotowania, ale nie musi być stresujący. Kluczowe jest załatwienie formalności w banku, współpraca z notariuszem i jasne warunki transakcji. Dobrze przeprowadzona sprzedaż pozwala uwolnić się od zobowiązania i zrealizować nowe plany – bez zbędnych nerwów.